Ngành cảng biển Việt Nam tiếp tục tăng trưởng tích cực trong năm 2026. 5 tháng đầu năm, sản lượng hàng hóa qua cảng đạt hơn 546 triệu tấn (+15% YoY), container vượt 15 triệu TEU (+14% YoY). Lạch Huyện và Cái Mép – Thị Vải tiếp tục hưởng lợi nhờ khả năng đón tàu mẹ, xu hướng dịch chuyển hàng hóa về cảng nước sâu và khung giá bốc dỡ container tăng khoảng 10% từ T2/2026. Cái Mép và Hải Phòng cũng lọt Top 20 CPPI toàn cầu 2025, củng cố vị thế cảng Việt Nam trên các tuyến hàng hải quốc tế.Bên cạnh tăng trưởng sản lượng, tái cấu trúc sở hữu tại các doanh nghiệp cảng thuộc VIMC là một động lực đáng chú ý. Quyết định 40/2026/QĐ-TTg mở đường cho quá trình thoái vốn Nhà nước giai đoạn 2026–2027, qua đó có thể tăng free-float, cải thiện thanh khoản, thu hút dòng vốn tổ chức và hỗ trợ định giá lại nhóm cổ phiếu cảng biển.KQKD Q2/2026 của PHP là quý có lợi nhuận cao nhất kể từ cổ phần hóa. Doanh thu thuần đạt 949 tỷ đồng (+44% YoY), LNTT 589 tỷ đồng (+96% YoY) và LNST 486 tỷ đồng (+110% YoY). Biên lợi nhuận gộp tăng lên mức kỷ lục 54,9%, từ 43,1%, nhờ chi phí SXKD chỉ tăng 17,6% trong khi doanh thu tăng 44,2%. Lợi nhuận từ liên doanh HTIT/Lạch Huyện 3&4 tăng 18–20 lần, đóng góp 15,6% LNTT. Lũy kế 6T2026, PHP đã hoàn thành 66,6% kế hoạch LNTT năm.Tình hình tài chính lành mạnh. Tổng tài sản đạt 10.219 tỷ đồng, vốn chủ sở hữu 7.422 tỷ đồng. Tiền và tiền gửi 2.237 tỷ đồng, cao hơn dư nợ vay 1.707 tỷ đồng, giúp PHP duy trì trạng thái tiền mặt ròng dương. Đòn bẩy chỉ khoảng 0,2 lần vốn chủ sở hữu, tạo dư địa tài trợ dự án Bạch Đằng mà chưa cần gia tăng đáng kể nợ vay.Dự báo KQKD 2026–2028. Dự báo FY2026F doanh thu đạt 3.661 tỷ đồng (+34%), LNST 1.265 tỷ đồng, vượt kế hoạch kinh doanh của doanh nghiệp. Tăng trưởng dự kiến chậm lại trong 2027–2028 khi Lạch Huyện tiến gần công suất tối đa, trong khi Bạch Đằng chỉ bắt đầu đóng góp đáng kể từ năm 2028.Thoái vốn Nhà nước – catalyst cho việc tái định giá cổ phiếu. Quyết định 40/2026/QĐ-TTg xác lập tỷ lệ sở hữu Nhà nước tối thiểu 65% tại PHP, so với 92,56% hiện tại. Nếu MVN thoái về mức sàn, free-float có thể tăng lên khoảng 30–35%, cải thiện thanh khoản và mở khả năng chuyển sàn từ UPCoM lên HNX/HOSE. Tuy nhiên, vấn đề kiểm toán ngoại trừ 3 năm liên tiếp liên quan tài sản cầu cảng 4, 5 Chùa Vẽ vẫn là rào cản cần được xử lý.Rủi ro chính cần theo dõi gồm: (i) sản lượng chịu ảnh hưởng từ thương mại toàn cầu và chu kỳ kinh tế; (ii) cạnh tranh gia tăng tại Hải Phòng, đặc biệt khi các bến mới tại Lạch Huyện được đưa vào khai thác; (iii) chi phí tài chính tăng trong chu kỳ đầu tư; (iv) lợi nhuận phụ thuộc ngày càng lớn vào HTIT; (v) tiến độ triển khai Bạch Đằng; (vi) rủi ro địa chính trị và chiến tranh thương mại; và (vii) các vấn đề kiểm toán, niêm yết chưa được giải quyết dứt điểm.

ACB ghi nhận LNTT Q2.2026 giảm 11,9% so với cùng kỳ do nền so sánh cao của quý 2/2025 và chi phí dự phòng tăng 129%. Lũy kế 6T26 LNTT hợp nhất đạt 10.735 tỷ đồng, tương đương cùng kỳ và hoàn thành 48% kế hoạch năm. Hoạt động kinh doanh cốt lõi vẫn tích cực với thu nhập lãi thuần tăng 13% YoY nhờ tăng trưởng tín dụng đạt 8,6% YTD, cao hơn bình quân ngành, và NIM cải thiện lên 3,02% trong quý 2/2026. ACB thuộc nhóm Ngân hàng có chất lượng tài sản tốt nhất toàn ngành với tỷ lệ nợ xấu 1,03%, tỷ lệ bao phủ nợ xấu 105%. Nếu không tính khoản nợ xấu liên đới theo CIC, tỷ lệ nợ xấu của ACB là 0,92%. ACB đang trong giai đoạn đầu tư công nghệ, định vị lại mô hình tăng trưởng giai đoạn 2026-2030 theo hướng mở rộng khách hàng doanh nghiệp, mở rộng hệ sinh thái để củng cố lợi nhuận dài hạn. Triển vọng dài hạn được đánh giá tích cực, dù ACB sẽ phải đánh đổi một phần biên lợi nhuận trong giai đoạn đầu của quá trình chuyển đổi (2026-2027).Chúng tôi dự báo ACB ghi nhận 21.823 tỷ đồng LNTT năm 2026 (+11,7% YoY), thấp hơn kế hoạch tăng trưởng 14% của ACB khi NHNN cho thấy quan điểm tương đối thận trọng về điều hành room tín dụng. 6T2026, ACB ghi nhận 10.735 tỷ đồng LNTT, tương đương 49% dự báo của chúng tôi.Giá mục tiêu cổ phiếu ACB được xác định theo 2 phương pháp RI và P/B là 26.000 đồng/cổ phiếu.Tại mức giá đóng cửa ngày 13/08/2026, ACB được giao dịch ở mức P/B 1,3x, đã gần tiến đến mức trung bình giai đoạn 2015-2026 trừ 1 lần độ lệch chuẩn. Trong 10 năm trở lại đây, ngưỡng trung bình trừ 1 độ lệch chuẩn thể hiện giá trị hỗ trợ tích cực đối với định giá của ACB.Phía ACB đánh giá diễn biến cổ phiếu ACB bị NĐTNN bán ròng thời gian vừa qua do các quỹ ETF, quỹ thụ động cơ cấu lại theo quy định và nguyên tắc đầu tư khi TTCK Việt Nam được nâng hạng.Ngược với xu hướng bán ròng của NĐTNN, nhóm Âu Lạc liên tiếp tăng tỷ lệ sở hữu tại ACB. Động thái mua vào của nhóm cổ đông lớn giúp thị giá cổ phiếu ACB diễn biến tích cực hơn so với đa số cổ phiếu Ngân hàng.

Lũy kế 6 tháng, doanh thu thuần đạt 95.213 tỷ đồng (+29,1% yoy), hoàn thành 51,5% kế hoạch doanh thu cả năm; LNST- CĐM đạt 6.017 tỷ đồng (+88,4% yoy), đã hoàn thành 65,4% kế hoạch lợi nhuận cả năm (9.200 tỷ đồng) chỉ sau hai quý đầu năm.Chúng tôi xác định giá mục tiêu 12 tháng cho MWG ở mức 99.000 đồng/cp, tương ứng tiềm năng tăng giá +34,5% so với giá đóng cửa hiện tại, và khuyến nghị TĂNG TỶ TRỌNG, dựa trên ba luận điểm:Kết quả kinh doanh vượt kế hoạch năm với biên lợi nhuận mở rộng bền vững. Kịch bản Cơ sở trong mô hình định giá của chúng tôi dự phòng LNST-CĐM 2026F đạt 9.296 tỷ đồng (+32,1% yoy), vượt 1,0% kế hoạch ĐHĐCĐ (9.200 tỷ đồng), với doanh thu thuần tăng 10,5% yoy - phản ánh động lực tăng trưởng đến từ cải thiện biên lợi nhuận và đòn bẩy hoạt động, không chỉ từ mở rộng quy mô.Bách Hóa Xanh và ĐMX hậu IPO là hai động lực tái định giá trung hạn. BHX đã chuyển từ gánh nặng "đốt vốn" sang đóng góp lợi nhuận dương ở cấp cửa hàng ngay khi mở mới; ĐMX sau IPO có bảng cân đối lành mạnh hơn, tạo dư địa để MWG giảm đòn bẩy tài chính hợp nhất và nâng tỷ lệ chi trả cổ tức tiền mặt theo định hướng ban lãnh đạo đã chia sẻ. Định giá bình quân gia quyền phản ánh thận trọng kỹ thuật ngắn hạn. Cổ phiếu đang giao dịch dưới đường MA200 sau khi điều chỉnh 20,2% từ đỉnh 52 tuần. Do đó, chúng tôi gán xác suất cao hơn cho kịch bản Bear (45%) so với Cơ sở (40%) và Bull (15%) khi tính giá mục tiêu bình quân gia quyền, đưa mức giá mục tiêu về 99.000 đồng/cp - thận trọng hơn đáng kể so với giá mục tiêu 107.196 đồng/cp nếu chỉ dùng riêng kịch bản Cơ sở.Rủi roCạnh tranh giá trong ngành bán lẻ ICT và tạp hóa hiện đại có thể gia tăng trở lại, bào mòn biên lợi nhuận gộp vừa mới phục hồi.Tốc độ mở mới và hiệu quả vận hành của Bách Hóa Xanh có thể chậm lại khi mạng lưới mở rộng vào các khu vực có mật độ dân số thấp hơn.Rủi ro vĩ mô: sức mua tiêu dùng phục hồi chậm hơn kỳ vọng, ảnh hưởng nhóm hàng giá trị cao (điện thoại, điện máy, trả góp).

DMX đạt doanh thu 75.474 tỷ đồng trong 7T/2026, tăng 29% YoY và hoàn thành 62% kế hoạch năm. Tăng trưởng đồng đều trên tất cả các chuỗi và nhóm sản phẩm chính nhờ SSSG 30%. Doanh thu từ mua trả chậm tăng 47% YoY và chiếm 38% tổng doanh thu, với tỷ lệ các sản phẩm có áp dụng mua trả chậm đạt 97%. Doanh thu Erablue tăng 89% YoY nhờ SSSG 15% và 157 cửa hàng mới. hoàn thành 62% kế hoạch doanh thu năm 2026.Chúng tôi đưa ra ba luận điểm đầu tư với DMX như sau:Lợi nhuận bứt phá nhưng một phần mang tính chu kỳ. Biên lợi nhuận cải thiện chủ yếu nhờ giá bán bình quân (ASP) tăng trong bối cảnh thiếu hụt chip nhớ toàn cầu đẩy giá RAM. Đây là yếu tố chu kỳ; khi nguồn cung chip phục hồi, ASP và biên lợi nhuận có thể bình thường hóa, nên cần thận trọng khi ngoại suy mức lợi nhuận 2026 cho các năm sau.Cỗ máy tạo tiền với bảng cân đối tiền ròng. Chi đầu tư (capex) chỉ ~126 tỷ đồng mỗi năm nhờ mô hình thuê cửa hàng. Sau khi dùng vốn IPO trả nợ, DMX về trạng thái tiền ròng ~10.500 tỷ đồng. Công ty cam kết cổ tức tiền mặt tối thiểu 50% LNST (năm 2026 chia 4.000 đồng/CP, tỷ suất cổ tức 5%).EraBlue là quyền chọn tăng trưởng chưa được phản ánh hết. Chuỗi tại Indonesia đạt cửa hàng (+ yoy), doanh thu +89% yoy, hướng tới 500 cửa hàng năm 2027 và mục tiêu 1 tỷ USD doanh thu năm 2030.Yếu tố cần theo dõiDiễn biến giá bán bình quân (ASP) khi nguồn cung chip phục hồi.Tốc độ mở mới và lộ trình hòa vốn của chuỗi EraBlue.Vốn lưu động và mặt bằng lãi suất.Chính sách phân bổ vốn với trạng thái tiền ròng lớn: cổ tức, mở rộng EraBlue, hay M&A.

Kính gửi quý khách hàng Báo cáo Cập nhật cổ phiếu TNGSau khi cập nhật kết quả kinh doanh quý II/2026 và điều chỉnh mô hình định giá DCF, SHS đưa ra khuyến nghị Khả quan, mức giá mục tiêu trong vòng 12 tháng tới là 20.400 VND/cổ phiếu, cao hơn 18,6% so với mức giá đóng cửa ngày 11/08/2026.Ghi nhận mức lợi nhuận cao nhất lịch sử tại quý II/2026 với biên lợi nhuận phục hồi. LNST đạt 146,9 tỷ VND, tăng 21,9% YoY và gấp gần 2,5 lần quý liền trước; biên lợi nhuận ròng 5,0%. Lũy kế 6 tháng đầu năm, doanh thu đạt 4.865,9 tỷ VND (+20,5% YoY) và LNST 203,7 tỷ VND (+26,4% YoY), hoàn thành 51% và 45,3% kế hoạch năm.Tập khách hàng lớn với lịch sử hợp tác lâu dài làm tiền đề tạo dòng doanh thu ổn định. Decathlon duy trì vai trò khách hàng chiến lược với gần 30% doanh thu, trong khi Haddad (15%) và Asmara (12%) đều tăng trưởng tốt trong 7 tháng đầu năm. Châu Mỹ và Châu Âu tiếp tục là hai trụ cột với hơn 90% doanh thu. Việc đơn hàng đã kín đến tháng 12/2026 giúp doanh nghiệp yên tâm về tỷ lệ lấp đầy công suất trong nửa cuối năm.Chuyển đổi số và tự động hóa vẫn là động lực dài hạn, giúp TNG dịch chuyển dần sang các dòng hàng khó, giá trị cao hơn để bảo vệ biên lợi nhuận trước áp lực chi phí nhân công ngày càng lớn.Doanh thu dự phóng năm 2026F đạt 9.444 tỷ VND (+8,6% YoY), lợi nhuận sau thuế đạt 417 tỷ VND (+6,1% YoY), EPS đạt 3.240 VND/cổ phiếu, tương ứng P/E fw 6,3x.RỦI ROTNG đối mặt với rủi ro chính từ: đòn bẩy tài chính cao (tổng vay nợ 4.417,2 tỷ VND, gấp 2,20 lần VCSH tại 30/06/2026), rủi ro thuế quan và quy tắc xuất xứ tại thị trường Mỹ, rủi ro đầu tư ngoài ngành, và rủi ro biến động sức mua tại các thị trường xuất khẩu chính.

Kính gửi Quý khách hàng: Báo cáo lần đầu DP3 – CTCP Dược phẩm Trung ương 3 (HNX: DP3)Ngành dược duy trì tăng trưởng ổn định, được hỗ trợ bởi già hóa dân số và khung pháp lý mới. Thị trường dược phẩm Việt Nam ước đạt 7,5 đến 8 tỷ USD năm 2025 và được dự báo tăng trưởng kép khoảng 7,7%/năm trong giai đoạn 2025F đến 2029F. Luật Dược sửa đổi có hiệu lực từ 01/07/2025 cùng loạt thông tư hướng dẫn đang rút ngắn thủ tục đăng ký thuốc và mở rộng danh mục BHYT, tạo môi trường thuận lợi cho doanh nghiệp nội địa.KQKD 6T/2026 tăng tốc mạnh và đã vượt kế hoạch cả năm. Doanh thu thuần đạt 263,7 tỷ đồng (+41% svck), với quý I tăng 45% và quý II tăng 37%. Lợi nhuận sau thuế đạt 73,9 tỷ đồng (+32% svck), hoàn thành 103% kế hoạch lợi nhuận cả năm chỉ sau nửa đầu năm. Biên lợi nhuận gộp cả kỳ đạt 67,1%, riêng quý II lùi về 63,5% do chi phí dược liệu đầu vào tăng nhanh hơn giá bán.Động lực tăng trưởng đến từ việc doanh nghiệp chuyển từ thu hoạch biên lợi nhuận sang giành thị phần. Giai đoạn 2023 đến 2025, DP3 cắt chi phí bán hàng và quản lý từ 209 tỷ xuống 117 tỷ đồng, đổi lại doanh thu gần như đi ngang. Từ đầu 2026 hướng đi đảo ngược: chỉ trong 6 tháng, chi phí bán hàng và quản lý đã đạt 102,2 tỷ đồng, bằng 87% mức chi trọn năm 2025, và doanh thu phản ứng ngay lập tức. Danh mục của DP3 tiêu thụ chủ yếu qua kênh nhà thuốc, kênh chiếm khoảng 61% quy mô thị trường và tăng trưởng khoảng 11%, nhanh gần gấp đôi kênh bệnh viện.Nhà máy Dược phẩm TW3 Tràng Duệ là động lực trung hạn. Giai đoạn 1 với công suất 300 tấn/năm đã vận hành. Giai đoạn 2 dự kiến triển khai từ Q3/2026 với vốn đầu tư 250 tỷ đồng, bổ sung 800 tấn/năm và hoàn thành trong 2027. Khi đó tổng công suất Tràng Duệ đạt 1.100 tấn/năm, tương đương 73% công suất hiện hữu của nhà máy Nam Sơn vốn đã chạy gần hết công suất thiết kế.Nền tảng tài chính là điểm mạnh nổi bật. DP3 nắm 426 tỷ đồng tiền ròng, tương đương 33% vốn hóa, gần như toàn bộ dưới dạng tiền gửi kỳ hạn, trong khi tiền và tiền gửi chiếm 58% tổng tài sản. ROE trượt 12 tháng đạt 29,1%, cao nhất nhóm doanh nghiệp dược niêm yết, còn P/E chỉ 7,4 lần so với trung vị ngành 12,4 lần. Lợi suất cổ tức duy trì quanh 6,6% với mức chi trả 4.000 đồng mỗi cổ phiếu.Rủi ro cần theo dõi gồm: (i) giá dược liệu đầu vào và tỷ giá CNY/VND, do khoảng 90% dược liệu và toàn bộ dược chất được nhập khẩu, chủ yếu từ Trung Quốc; (ii) dư địa điều chỉnh giá bán bị giới hạn bởi cơ chế kê khai giá; (iii) cạnh tranh trong phân khúc đông dược với Traphaco, OPC và Dược Hậu Giang; và (iv) thanh khoản cổ phiếu thấp với khối lượng giao dịch bình quân 30 phiên chỉ khoảng 61.577 cổ phiếu mỗi ngày.Chúng tôi dự phóng doanh thu 2026F đạt 545,7 tỷ đồng (+24,6%) và lợi nhuận sau thuế 170,6 tỷ đồng (+9,3%), tương ứng EPS 7.936 đồng. Kết hợp phương pháp chiết khấu dòng tiền FCFF và so sánh P/E , chúng tôi xác định giá mục tiêu 12 tháng của DP3 là 84.600 đồng/cổ phiếu, cao hơn 41% so với mức giá hiện tại 60.200 đồng/cổ phiếu. Do đó, chúng tôi khuyến nghị TĂNG TỶ TRỌNG đối với cổ phiếu DP3.

Quý 2/2026, AST ghi nhận doanh thu thuần 479,3 tỷ đồng (+21,7% yoy) và LNST công ty mẹ đạt 77,1 tỷ đồng (+23,2% yoy). Lũy kế 6 tháng, doanh thu đạt 1.035,3 tỷ đồng (+33,0% yoy) và LNST hợp nhất đạt 221,4 tỷ đồng (+46,3% yoy), hoàn thành 61,5% kế hoạch lợi nhuận cả năm, vượt xa tiến độ đề ra. Chất lượng lợi nhuận cải thiện rõ nét: Biên lợi nhuận gộp 6 tháng tăng từ 63,4% lên 64,8% nhờ mảng dịch vụ phòng chờ thương gia tăng trưởng mạnh (+59,8% yoy). Đóng góp từ công ty liên kết VinaCS tăng gấp 4,3 lần lên 27,5 tỷ đồng, đưa mảng suất ăn hàng không trở thành động lực tăng trưởng mới. Chi phí bán hàng tăng 41,7% yoy trong 6 tháng do đẩy mạnh mở rộng điểm bán mới tại nhà ga T3 Tân Sơn Nhất và T2 Nội Bài. Dù áp lực chi phí mở rộng kéo dài (chu kỳ hoàn vốn 5-6 năm/điểm), dòng tiền kinh doanh (CFO) vẫn đạt 231 tỷ đồng (+1,05 lần LNST), giúp doanh nghiệp tự tài trợ đầu tư. Duy trì khuyến nghị KHẢ QUAN và giữ nguyên giá mục tiêu 68.900 đồng/cp (+7,2%). Giá mục tiêu được duy trì so với báo cáo trước, đồng thời đã điều chỉnh kỹ thuật tương ứng theo lượng cổ phiếu mới phát hành (tỷ lệ cổ tức cổ phiếu 20%, nâng số CP lưu hành lên 54 triệu CP). Định giá cổ phiếu trở nên hấp dẫn khi P/E dự phóng 2026F giảm xuống 9,1 lần (vùng thấp nhất 3 năm) trên cơ sở dự phóng LNST hợp nhất 2026F đạt 465 tỷ đồng (+42,7% yoy).

KQKD 1H2026 suy giảm: doanh thu đạt 1.695 tỷ đồng (-18% YoY) và LNST CĐCTM đạt 123 tỷ đồng (-41% YoY). Riêng quý 2, hai chỉ tiêu giảm lần lượt 46% và 44% YoY do lượng bàn giao thấp.Presales phục hồi nhưng chưa chuyển hóa: giá trị bán hàng đạt 5.080 tỷ đồng (+52% YoY), tương ứng 1.074 sản phẩm, trong khi lịch thanh toán kéo dài làm chậm thời điểm ghi nhận.Bảng cân đối vẫn là điểm tựa: tiền và đầu tư tài chính ngắn hạn đạt 6.200 tỷ đồng, cao hơn tổng nợ vay 1.005 tỷ đồng. Tuy nhiên, dòng tiền kinh doanh âm 1.087 tỷ đồng và số dư tiền giảm 1.991 tỷ đồng so với đầu năm.Mô hình được điều chỉnh thận trọng hơn: SHS không giả định tăng giá bán hằng năm, lùi tiến độ bán hàng thêm một năm và nâng chiết khấu RNAV từ 15% lên 20%. Presales 2026F-2027F lần lượt đạt 8.702 tỷ đồng và 14.704 tỷ đồng.Định giá: giá mục tiêu được điều chỉnh xuống 29.700 đồng/cp, tương ứng dư địa tăng 35,0%. Các rủi ro cần theo dõi: thay đổi về chính sách đối với bất động sản, tiến độ bàn giao 6 tháng cuối năm 2026, khả năng thu tiền và thời điểm ghi nhận lợi nhuận từ các công ty liên doanh, liên kết. 

VÙNG TRŨNG LỢI NHUẬN Cập nhật KQKD Q2/2026:KQKD Q2/2026 của BCM giảm sâu: doanh thu thuần 891 tỷ đồng (-64,7% YoY), LNST 211 tỷ đồng (-85,6% YoY). Lũy kế 6T/2026, doanh thu 1.662 tỷ đồng (-65% YoY), LNST 320,5 tỷ đồng (-82,6% YoY), mới hoàn thành 16% kế hoạch doanh thu và 8,3% kế hoạch lợi nhuận năm. Các điểm nhấn chính:Mảng BĐS – nguồn thu chủ lực – chững lại rõ rệt: doanh thu kinh doanh BĐS Q2 chỉ đạt 524 tỷ đồng (-77% YoY) do thiếu vắng các thương vụ bán đất lớn; hai KCN mới (Cây Trường, Bàu Bàng MR GĐ2) chưa đủ điều kiện ghi nhận doanh thuCông ty liên doanh liên kết vẫn là trụ đỡ: lãi từ LDLK Q2 đạt 524,5 tỷ đồng (-13% YoY), tương đương ~2,6 lần LNTT hợp nhất; VSIP nâng danh mục lên 26 dự án với 5 KCN mới được cấp phép tháng 5/2026.Câu chuyện dài hạn được củng cố tại ĐHĐCĐ 25/6/2026: chiến lược 2026 – 2030 với tổng mức đầu tư ~127.297 tỷ đồng, lộ trình giảm sở hữu Nhà nước từ 95,44% xuống ~65%, kế hoạch IPO công ty thành viên và tăng vốn điều lệ.Động lực nửa cuối 2026: Cây Trường (700 ha) và Bàu Bàng mở rộng GĐ2 (380 ha) đang chờ xác định giá đất và thực hiện nghĩa vụ tài chính, dự kiến bắt đầu ghi nhận doanh thu trong giai đoạn 6 tháng cuối năm 2026.

KQKD quý I FY2026 phục hồi nhưng chưa đến từ bàn giao quy mô lớn: doanh thu đạt 451 tỷ đồng (+15,5% YoY), LNST CĐ công ty mẹ 125 tỷ đồng (+231% YoY); riêng thu nhập lãi tiền gửi/cho vay xấp xỉ 100 tỷ đồng.Tiến độ thu tiền chậm: người mua trả tiền trước tăng 368 tỷ đồng trong quý, thấp hơn 53% so với quý liền trước và thấp hơn 84-86% so với hai quý cao điểm FY2025. Số dư 6.492 tỷ đồng vẫn lớn nhưng động lượng bán hàng/thu tiền đã giảm.Dự phóng thận trọng hơn: giữ nguyên giá bán bình quân theo năm và nâng chi phí bán hàng từ 5% lên 10%. LNST CĐ công ty mẹ FY2026-FY2027 ước đạt 1.117 tỷ và 1.580 tỷ đồng.Định giá: giá mục tiêu 17.700 đồng/cp (giảm từ 19.900) do giả định giá bán đi ngang và tăng chi phí bán hàng để hỗ trợ tiêu thụ sản phẩm.Rủi ro đối với khuyến nghị:  tiến độ thu tiền và bàn giao chậm; tốc độ tiêu thụ phần sản phẩm còn lại thấp hơn kỳ vọng; giá bán tại Hải Phòng và Thủy Nguyên suy yếu